Con más de un millón y medio de déficit de vivienda y un proceso de urbanización todavía por acelerarse en los próximos 10 años, la magnitud del reto es descomunal. Pero, como lo expresaron algunos de los especialistas, la construcción de vivienda constituye también una gran posibilidad de desarrollo económico y de generación de oportunidades para los guatemaltecos.
Dentro de las propuestas innovadoras que han surgido en los últimos años en materia de vivienda, el instituto del ahorro para la vivienda (AVI) constituye probablemente una de las apuestas más interesantes. La iniciativa (que se encuentra en el Congreso para su discusión) tiene como propósito generar riqueza para la población guatemalteca por medio del ahorro y el acceso a financiamiento a vivienda que permita la creación de un patrimonio familiar: una vivienda propia.
Según el diseño planteado, el AVI operaría un fondo de ahorro de capitalización individual, obligatorio para los trabajadores de la iniciativa privada y voluntario para los de la economía informal, así como para autoempleados, empleados del sector público y beneficiarios de remesas. Usando instrumentos de medición de riesgo comprobados, el instituto podría dar acceso garantizado a un crédito sin enganche y sin fiador a millones de familias guatemaltecas que hoy en día están fuera del sistema bancario. Finalmente, todos los derechohabientes podrían retirar la totalidad de sus ahorros más los rendimientos que ganaron al momento de cumplir 65 años.
La iniciativa ha generado una serie de comentarios en distintos sectores del país. Una de las últimas reacciones a esta fue escrita por el economista Lisardo Bolaños en su columna Hacia una burbuja inmobiliaria, publicada el 22 de octubre en Plaza Pública. Con el objetivo de enriquecer la discusión acerca de un tema de interés nacional, quisimos dar, conjuntamente con Eddy Tabush, promotor del AVI y presidente del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), unas respuestas a las principales interrogantes de Lisardo en una serie de entregas que se realizarán en las próximas semanas.
En cuanto al artículo de Lisardo, nos interesa particularmente una de las preguntas que él formula acerca de un posible riesgo de crisis hipotecaria vinculada a la puesta en marcha del AVI. Pregunta en su columna: «¿Recuerdan que la crisis mundial empezó por el mercado inmobiliario en Estados Unidos en 2007? ¿Recuerdan ese montón de instrumentos financieros que se dedicaban a financiar la construcción y reventa de vivienda?».
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Para responder a esta inquietud debemos profundizar en el diseño del sistema hipotecario de Estados Unidos, que cuenta con un mercado hipotecario primario y secundario único en el mundo. ¿Que lo hace tan diferente? En el mercado estadounidense:
- Un agente hipotecario (mortgage broker) califica al comprador y se gana una comisión por hacerlo. No trabaja para ningún banco.
- Ya calificado, un banco hipotecario origina el crédito (mercado primario).
- El banco designa a otra entidad (servicing agent) para darle servicio a la deuda. Esta efectúa la labor de cobro a cambio de una comisión. Tampoco es parte de ningún banco.
- El banco hipotecario junta y guarda los créditos (warehousing) y los vende a una entidad del Estado (banco de segundo piso) como Freddy Mac, Fannie Mae o Ginny Mae (mercado secundario).
- Por último, dichas entidades estatales juntan muchos créditos, emiten títulos y los venden.
Muy importante: cuando estas venden los títulos, los créditos salen por completo de su balance.
Noten que, en Estados Unidos, quien calificó el crédito no es el mismo que lo originó. Tampoco es el mismo que le da servicio de cobro. Por último, el dueño de ese crédito es otra entidad. En combinación con una supervisión muy pobre, estas son las condiciones que permitieron que se diera la crisis del 2007. Debe quedar claro que ninguno de los participantes en el mercado estadounidense termina siendo responsable de la calidad de la deuda.
En contraste, el mercado hipotecario de Europa es muy parecido al de Guatemala, aunque en Guatemala no tenemos un mercado secundario aún. En estos mercados:
- Un empleado de un banco hipotecario califica al comprador.
- Ese banco origina el crédito.
- Ese mismo banco da el servicio de cobro del crédito.
- Si ese banco busca un mercado secundario (necesario por el descalce entre sus depósitos a corto plazo versus sus créditos a largo plazo), junta un grupo de créditos y emite un bono garantizado (covered bond).
Muy importante: cuando un banco europeo emite un bono garantizado, este permanece en su balance. En otras palabras, el banco sigue siendo responsable del crédito. Gracias a eso, para la crisis del 2007 ni un bono garantizado europeo falló.
Con este mejor entendimiento entre la diferencia entre el mercado hipotecario de Estados Unidos y el de Guatemala o el de Europa es fácil entender que lo que pasó en Estados Unidos no puede pasar en Guatemala. El AVI operaría como un fondo de ahorro y un banco hipotecario y seguiría las leyes, reglas y prácticas de la banca en Guatemala. En conclusión, una burbuja inmobiliaria como la de Estados Unidos nunca podría pasar en Guatemala, con o sin AVI.
Para seguir la discusión, una descripción de las características del mercado de la vivienda en Guatemala, particularmente del papel del FHA, será objeto de la entrega de la próxima semana.
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